פסק-דין בתיק ת"א 18310-06-10

לפניי תובענה אשר הוגשה ע"י התובע- מר שמעון הררי (להלן: " מר הררי" או " המשיב" או " התובע") כנגד עיריית ראשון לציון (להלן: " העירייה" או " המבקשת"),  למתן סעד הצהרתי, אשר בעיקרה התבקש בית המשפט, להורות לעירייה להכיר בזכויותיו של התובע כבעלים או "מעין בעלים" של המקרקעין נשוא התובענה או השוואת תנאיו של התובע בהסכם לתנאי חוכרי מינהל מקרקעי ישראל, או לשום את זכויותיו של התובע ולמנות שמאי לשם כך.

העירייה- גורסת כי דין התובענה להדחות על הסף, עקב התיישנות, שיהוי, מניעות, השתק, היעדר ניקיון כפיים ושימוש לרעה בהליכי משפט בין היתר עקב כך , שמספר רב של ערכאות דחו טענות דומות שהעלה המשיב בעבר, אך המשיב שאינו מקיים ואינו משלים עם פסקי הדין והכרעות מנסה גם בתביעה זו לשנות את שנקבע כבר בקשר לזכויותיו  במקרקעין נשוא הדיון. 

לפיכך הגישה העירייה/המבקשת, בקשה לסילוקה של התובענה על הסף. 

טענות התובע- בתמצית

על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 28.12.1972, לאחר שהעירייה ניהלה משא ומתן עם בעלי עסקים במרכז העיר להעתקת עסקיהם לשטחה המערבי, בו התעתדה לבנות אזור תעשייה ייעודי, ובכלל זה ניהלה משא ומתן עם התובע להעתקת מחסן משקאות שהופעל על ידו והיה בבעלותו, במרכז העיר, כרתו העירייה והתובע הסכם חכירה לדורות לתקופה של 23 שנים עם אופציה להארכת ההסכם ב-25 שנים נוספות (להלן: " הסכם החכירה"), להסכם זה נלווה הסכם פיתוח, לגביי מקרקעין הידועים כגוש 5032 חלקה 27 (להלן: " המקרקעין"), שהיו בבעלות העירייה, באזור שדאז היה נטוש ומוכר כיום כאזור התעשייה המערבי בראשל"צ. המדובר על שטח של 2,000 מ"ר, כשחלקו של התובע הינו 1,500 מ"ר (ושאר השטח הוחכר באותו הסכם חכירה, לאחיו של התובע -אליהו הררי) ושעליו בנה התובע מבנה בשטח של 400 מ"ר.

התובע, שלא היה מיוצג אותה עת לטענתו, סבר כי המדובר בחוזה בעלות ולא בחוזה חכירה, ולטענתו אומד דעת הצדדים וביצוע חוזה החכירה, מלמד כי הכוונה האמיתית הייתה העברת בעלות. תקופת החכירה בהסכם החכירה הייתה לתקופה של 23 שנים עם אופציה להארכת ההסכם ב-25 שנים נוספות, המדובר בחוזה יחס המטיל על הצדדים לו חובות אמון מוגברים. בהתאם להסכם לא חויב התובע לשלם דמי חכירה בשנים הראשונות, אך נדרש לשלם הוצאות פיתוח של האזור ונקבע כי התובע יקים על המוחכר מבני תעשייה בתוך פרק זמן מסוים. הוראות ההסכם המטילות על החוכר את החובה לפתח את המקרקעין ולבנות עליהם, מוליכות למסקנה כי אומד דעתם של הצדדים בהסכם החכירה, היה ליתן לחוכרים זכות שוות ערך לבעלות במקרקעין ולא זכויות חכירה ארעיות. לטענתו הוא שילם סכומי עתק המגלמים את שווי המקרקעין במלואם ולאחר בדיקה מקיפה ששילם התובע משך השנים לעירייה, סוג המקרקעין וטיבם, עסקאות דומות מאותו סוג וכדומה קבע מומחה מטעמו כי זכותו של התובע במקרקעין היא של 100%. עוד נטען בין היתר בהקשר זה, כי דמי החכירה הסמליים שנקבעו בהסכם מעידים כי מהות העסקה לא הייתה חכירה אלא בעלות.

בנוסף טען התובע במסגרת תביעתו, כי יש להחיל עליו כחוכר מהעירייה את אותם תנאים והסדרים של חוכרי המינהל. לטענתו יש לבחון את אמות המידה לבחינת זכויותיו הקנייניות אל מול הסכמי החכירה שהתקשרו חוכרים בהסכמים דומים עם מינהל מקרקעי ישראל. כשהמינהל מתקשר בהסכם חכירה, הדבר הוכר כהעברת בעלות או מעין בעלות, כשבפועל אין כל הבחנה בין זכויותיו הקנייניות של "חוכר" ל"בעלים". העירייה בהודאת בעל דין, הודתה במסגרת החלטת מועצת העיר מיום 6.11.96, שהתקיימה בעקבות בג"ץ 1806/95, כי העירייה תחיל על הסכמי החכירה שהתקשרה, את אותם ההסדרים החלים בהסכמי החכירה של מינהל מקרקעי ישראל ותנהג כלפי החוכרים שלה באופן זהה למינהל. בניגוד להחלטה זו, העירייה הפרה כלפי התובע את התחייבותה ובכך הפלתה את התובע לרעה לא רק מול חוכרי המינהל, אלא גם מול חוכרים אחרים באזור התעשייה.

עוד נטען בין היתר, במסגרת התובענה, כי התובע שילם סכומי עתק לעירייה במהלך עשרות שנים, לא רק שמגלמים את מלוא התמורה של המקרקעין, אלא ובפרט תרמו להשבחת המקרקעין, סביבתו ואיזור התעשייה בכללותו (כך למשל שילם עבור: הנחת רשתות חשמל, טלפון, גז, פעולות תברואתיות, שירותי כבאות, אגרת בניה, סלילת כבישים, היטלי ביוב, ניקוז ומים ומס רכוש) ולפיכך גזילת הקרקע וסילוקו של התובע, יעלה לכדי התעשרות שלא כדין של העירייה וריקון זכויותיו הקנייניות של התובע.

ומכאן התובענה.

הבקשה לסילוק על הסף, טענות הצדדים-בתמצית

לגרסת העירייה, בחוזה החכירה, נקבע כי החוכרים יופטרו מתשלום דמי חכירה ב- 3 השנים הראשונות, ובכל שנה שלאחר מכן יחויבו בדמי חכירה בשיעור של 5% מערך הקרקע, אותו תהיה העירייה זכאית לשום מחדש בהתקיים אחד או יותר מן התנאים שנקבעו בסעיף 14 לחוזה החכירה. כמו כן, נאסר על החוכרים להעביר את המקרקעין בלא הסכמת העירייה, תוך שהובהר כי הסכמה כאמור תהא טעונה תשלום דמי הסכמה בהתאם לסעיף 17 להסכם החכירה. עוד נקבע כי החוכרים יהיו רשאים לפנות בבקשה להארכת ההסכם לתקופה של 25 שנים נוספות, תוך שהוא מותיר את שיקול הדעת לעניין זה בידי העירייה, ובכפוף להגשת בקשה להארכת ההסכם, אשר תישלח ע"י החוכר עד 12 חודשים קודם לתקופת החכירה.

הפרת חוזה החכירה וההליכים המשפטיים אשר קדמו לתובענה דנא: החל מסיום הבניה הפר התובע (יחד עם אחיו) ברגל גסה את התחייבותו שבהסכם: השכיר בשכירות משנה את המקרקעין ואת המבנה שבנו עליו לגורמים שלישיים, מבלי לקבל את הסכמת העירייה וכמו כן, חדל משנת 1983 מלשלם דמי חכירה בגין המקרקעין.

עקב כך פתחה העירייה כנגדו החל משנת 1988 בהליכים משפטיים לגביית החובות מהתובע ולסילוקו מהמקרקעין. טענות התובע בכל אותם ההליכים בהם נדחו בפסקי דין חלוטים, והלכה למעשה תלויה ועומדת גם כיום תובענה לסילוק ידו של המשיב מהנכס. (ההליכים המשפטיים אשר ננקטו יובאו על פי סדרם בפרק הדיון שלהלן).

הטיעונים המשפטיים של המבקשת/העירייה-בתמצית

התיישנות ושיהוי- התובע עותר כיום לקבלת סעדים  בגין אירועים אשר אירעו בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת. אף אם יש בטענות התובע ממש, כבר בשנת 1978, הובאה לידיעתו עמדתה המפורשת של העירייה בדבר מהות זכויותיו.

בהיותן של טענות התובע נשענות על מישור דיני החוזים, מרוץ ההתיישנות החל לכל הפחות מן המועד האמור, וכיום בחלוף למעלה מ- 30 שנים, אין עוד מקום לדון בטענותיו הנוגעות לאירועים אלו, הואיל ואלו התיישנו לפי הוראות סעיפים 2 ו 5 לחוק ההתיישנות.

ברבות השנים, שמאז היוודע לתובע דבר מהות ההתקשרות שבינו לבין העירייה, עמדו בפניו אינספור הזדמנויות להעלאת טענותיו בפני הערכאה המוסמכת ולנקיטה בהליך זה.

מניעות והשתק-התובע מנוע מלהעלות טענות בדבר זכות בעלות אשר התגבשה לו בקרקע כבר במועד חתימתו על הסכם החכירה, נוכח שורת הליכים אותם ניהל אל מול העירייה, כחוכר, ואשר הוכרעו כנגדו כחוכר לאחר תקופה זו. אין בתשלום הסכומים ששולמו לכאורה ע"י התובע, כדי להקנות לו זכות בעלות במקרקעין או כדי ללמד על כוונת העירייה להקנות לו זכות כאמור.

טענות בדבר התנהלותה של העירייה, התעמרותה בו, אי סבירותם של תנאי החכירה, אפלייתו אל מול חוכרים אחרים באזור התעשייה וכיו"ב, נשמעו בפני מותבים שונים ונדחו בזו אחר זו.